5 Yıllık Kira Sürecinden Sonra Kira Artış Davası (Kira Tespit Davası)

TBK’ya eklenen geçici 1. maddesiyle kira bedeline yapılan yüzde 25 sınırlaması ile 5 yıllık kira sürecinden sonra açılan kira tespit davaları; enflasyon sebebiyle mağdur olan ev sahiplerinin merak konusu olmuştur. 

Kira artışı oranı olarak Tüfe üst sınırı olmadan taşınmazın konumu, çevresindeki sonradan oluşan gelişmeler ve emsal kira bedelleri de esas alınarak yeni bir kira bedelinin tespiti amacıyla açılacak kira tespit davalarında; kira süresinin 5 yılı doldurulmuş olması gerekmektedir. Örnek olarak belirtmek gerekirse; 01.05.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi 01.05.2023 tarihinde 5 yıl kira süresi dolduğundan 01.05.2023 tarihinden sonrası dönem için kira bedeli tespit davası açılabilmektedir. Mahkemece talep ve şartların oluşması halinde 01.05.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeni kira bedeline karar verilecek ve sonraki onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda yine kira tespit davası açılabilecektir.  

Ev sahibi; kira tespit davasını her zaman açabilmektedir. Fakat açacağı dava ile kira artışın yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün öncesinde davasını açması gerekmektedir. Ev sahibi yeni kira başlangıcından itibaren en az 30 gün öncesinde kira bedelinde artış olacağını yazılı olarak bildirimde bulunması halinde de yeni kira dönem için dava açılabilmektedir. Aksi halde mahkemece hükmedilecek kira bedeli; bir sonraki dönem için geçerli olacaktır. Fakat kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair madde bulunması halinde yeni kira döneminin bitimine kadar açılacak kira tespit davasında hükmedilecek kira bedeli yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. 

‘‘Asıl ve birleşen davada davacılar, murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının son ödediği 1.000,00TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafında temyiz edilmiştir. TBK’nun 345. Maddesinde ‘‘Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde Mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira dönemin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur’’ hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup TBK’nun 345. Maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira bedelinin artırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için davanın bu dönemin başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir’’ hükmünde bulunmuştur.   
   

Kira tespit davası; belirsiz alacak davası olarak açılamamaktadır. Dava dilekçesiyle talep edilen kira bedeli açık ve tam olarak belirtilmelidir. Zira dava dilekçesiyle talep edilen kira bedelinin miktarı ıslah veya artırım dilekçesiyle değiştirilmesi mümkün değildir. Bu sebeple; kira bedeli talep edilirken detaylı inceleme yapılmalı ve emsal miktar talep edilmelidir. Kira bedelinin fazladan talep edilmesi halinde de mahkemece ret edilen miktar üzerinden aleyhe vekâlet ücreti ve yargılama gideri hükmedilecektir.

‘‘…daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli hâkim kararıyla değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…’’ hükmetmiştir.

5 yıldan daha az sürmüş kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira bedeliyle ilgili bir anlaşma söz konusu değilse kira tespit davası açılarak mahkeme aracılığıyla kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Mahkemece bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçmemek şartıyla bir kira bedeli hükmedilecektir.

Öncesinde Üretici Fiyat Endeksindeki Artış (ÜFE) oranı esas alınırken 17.01.2019 tarih 7161 Sayılı Kanunun 56. Maddesiyle 01.01.2019 tarihinden itibaren tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE) esas alınmaya başlanmıştır.

Taraflar, kira sözleşmesinde kira artış oranını kendi aralarında anlaşarak belirleyebilmektedirler. Kanun koyucu kiracının hukuken zayıf taraf olması sebebiyle kiracıyı koruma amacına gitmiş ve taraflar arasında belirlenen kira artış oranının; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi şartını kabul etmiştir.

Örnek olarak belirtmek gerekirse; taraflarca yeni kira dönemi için yüzde 30 oranında kira artış oranı belirlenmişse ve bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE) yüzde 20 olduğunda; yeni kira dönemi için kira artış oranı yüzde 20 olarak kabul edilecektir.     

5 yıldan fazla sürmüş kira sözleşmelerinde ise kira bedeliyle alakalı bir anlaşma olup olmasına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilecektir. Fakat bu durumda mahkemece tespit edilecek kira bedelinde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE) sınırlaması olmadan taşınmazın konumu, çevresindeki sonradan oluşan gelişmeler, emsal kira bedelleri de esas alınarak rayiç kira bedeli tespit edilecektir.

Bu halde açılacak kira tespit davalarında; Mahkemece seçilecek alanında uzman bilirkişi kurulu vasıtasıyla sunulan tüm deliller değerlendirilecek, emsal taşınmazlar tespit edilecek, kiralanan taşınmaz ile belirlenen emsal taşınmazlar tek tek gezilerek kira bedeline etki edecek tüm özellikleri karşılaştırılacak, kiralanan taşınmaz ile emsal taşınmazın neden emsal olup olmadığı somut olarak belirtilecek ve konum, çevre, kullanım şekli, kira süresi gibi tüm özellikleri de esas alınarak hak ve nesafete uygun olarak bir kira bedeli tespit edilecektir.  

‘‘Taraflar arasında imzalanan 01/07/2010 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bilirkişi heyetince, emsal araştırması yapılmadan, genel ve soyut ifadelerle, hak ve nefaset hükümleri gereği bürüt 40.000TL kira getirebileceği açıklanmıştır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı ve onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkânsız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında resen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek davacının sunduğu emsaller keşfen incelenerek değerlendirilmeden, resen emsal araştırılması ve bilirkişi heyetince taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir, hükmün bozulması gerekmiştir.’’ hükmetmiştir.   

Kira tespit davasını hukuki yararı bulunan kiraya veren, kiracı, taşınmazın maliki, mirasçıları, taşınmazın satılması halinde eski malikin halefi olacağından yeni malik, taşınmaz paylı mülkiyet olması halinde hakları oranında paydaşlar, el birliği mülkiyet halinde tüm malikler birlikte dava açabilmektedir. 

Kira tespit davalarında görevli mahkeme; Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme; sözleşmenin ifa edildiği veya davalının yerleşim yeri mahkemeleridir.

Kira tespit davası; nispi harca tabi olup talep edilen kira bedeli ile mevcut ödenen kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç alınacaktır. Örnek olarak belirtmek gerekirse; mevcut aylık kira bedelinin 5.000TL olduğunu varsayalım. Açılacak kira tespit davasıyla aylık kira bedelinin 15.000TL olarak tespit edilmesi talep edilmesi halinde aradaki fark olan 10.000TL üzerinden nispi harç ödenecektir. 

Kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemesince verilen kararın infazı için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen karar taraflara tebliğ edilmesiyle taraflarca yasal süresi içerisinde itiraz edilmemesi veya taraflarca yasal süresi içerisinde itiraz edilmesi halinde üst mahkemece itirazların ret edilmesi halinde karar kesinleşecektir.
    

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18. Maddesine getirilen 7445 Sayılı 37. Maddesi ile 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında öncesinde arabuluculuk başvuru şartı getirilmiştir. Bu sebeple; kira tespit davası açılmadan önce taraflar arasında usulüne uygun arabuluculuk müzakereleri yapılması gerekmekte olup aksi halde mahkemece davanın usulden reddine karar verilmesi sonucunu doğuracaktır.